Valutare un immobile significa determinare un valore o prezzo di vendita di un bene immobiliare. La procedura seguita, in genere, per determinare un probabile valore di mercato è: un’accurata ricerca di mercato la quale ti porta a conoscere il prezzo degli immobili in quel luogo e in quella zona.La ricerca segue queste voci guida:

-Superfici

Ci sono due tipologie di superfici :

La superficie calpestabile o utile: formata dalla superficie su cui si può camminare, quindi al netto dei muri interni ed esterni, numero dei vani, altezza delle stanze non inferiore a 2,70 m.

La superficie commerciale : formata dalla superficie calpestabile più i muri interni ed esterni oltre balconi e/o terrazzi in base alla quale è generalmente definito il prezzo della casa. Vediamo ora in dettaglio come vengono calcolate le superfici :

Residenza: è la superficie coperta calpestabile viene calcolata al 100 %

Porticati, verande, balconi coperti : vengono calcolati dal 35 % al 50%

Terrazze e balconi scoperti : vengono calcolati al 25%

Interrati,seminterrati, solai o soffitte : vengono calcolati da 30% al 50% a seconda del grado di finitura

Verde privato : viene calcolato dal 10% al 15 % a seconda che si tratti di appartamenti o villette

Garage : di pertinenza dell’abitazione ubicati in centro storico del capoluogo di provincia vengono calcolati dal 70% al 100 %

Garage : di pertinenza dell’abitazione vengono calcolati al 50 % (spesso però vengono venduti a corpo e non a misura , separati dall’appartamento stesso)

-L’ ubicazione dell’immobile

Centro,periferia,semiperiferia. Le abitazioni sul mare o meglio immobili che con il loro giardino o pertinenze confinano col mare; aree destinate dagli strumenti urbanistici come Ville unifamiliari con parco privato; oppure immobili ubicati in centro con interesse storico, sono immobili che oggi per vari motivi sono considerati immobili in posizione irripetibile.

Non esiste per tali immobili un valore di mercato, il prezzo di vendita lo determina chi lo possiede.I Real-estate americani hanno un detto: “ ci sono tre cose che determinano il valore di un immobile: location, location e location.”

-Tipologia dell’ immobile

· Monolocale: come ci suggerisce la definizione è un immobile composto da un solo locale ed il bagno

· Bilocale: immobile composto da un locale unico adibito a cucina/soggiorno + una camera ed il bagno

· Trilocale: immobile composto da cucina, soggiorno, 2 camere da letto e bagno

· Quadrilocale : immobile composto cucina,soggiorno, 3 camere da letto e bagno

· Loft: immobile composto da un unico locale molto ampio , recupero di una fabbrica o di ex unità produttiva

· Villette bi/tri/quadrifamiliari : immobili adiacenti aventi in comune uno o più muri perimetrali composti da più piani (normalmente 3 , taverna,piano terra con zona girno, e primo piano con zona notte)

· Ville singole: immobili indipendenti circondati da giardino o parco aventi piano unico o più piani fuori terra. Non ci sono dubbi che l’immobile unifamiliare, hanno un valore di mercato nettamente superiore ad altre tipologie di immobile.

Se parliamo dell’attico in centro storico con superfici superiori a 150/200 mq (escluse le pertinenze) con ascensore privato, scale con pareti rivestite di materiale di pregio, piscina, c’è da discutere e riflettere rispetto alla Villa unifamiliare.

-Tipo di costruzione(finiture)e di impianti

Ci sono immobili costruiti a “regola d’arte” e con tutti confort, altri costruiti con lo stretto necessario per avere un tetto in testa. Il professionista deve saper valutare, che dopo l’ubicazione e la tipologia ci sono i particolari costruttori, le finiture, lo stato di manutenzione e l’affidabilità della struttura dell’edificio.

Da non sottovalutare che fanno parte dell’immobile le componenti elettriche ed elettroniche, impianti idrici ed idraulici, condizionamento e riscaldamento, allarme, ecc., elementi importanti per determinare il valore di vendita del bene immobiliare.

-Caratteristiche dell’immobile

Altre caratteristiche che occorre prendere in considerazione lo stato di consegna, il numero dei balconi, l’esposizione alla luce, il piano, gli impianti a norma, i doppi servizi, la cantina, il ripostiglio, il box, l’ascensore, ecc. Si tratta infatti di elementi di grande importanza nella scelta di un immobile, che naturalmente influenzano il prezzo della casa.

-Vetustà dell’immobile

Vecchio, nuovo, ristrutturato … Gli anni, l’età non si ferma per nessuno neanche per gli immobili. Ci sono immobili realizzati da diversi secoli che da un punto di vista di affidabilità della struttura dell’edificio sono quasi sempre garantite; mentre per le comodità (mancanza di ascensore), confort, bisogna intervenire.

Quasi sempre questi tipi di immobili sono di interesse storico, il professionistica deve dare particolare attenzione nella valutazione del bene oggetto di vendita, per il costo di ristrutturazione e per le autorizzazioni che bisogna ottenere dagli organi competenti (di solito sono lunghi). Mentre per tutti gli altri immobili si somma il costo della ristrutturazione e “parte” della ricostruzione.

-Il contesto in cui è inserito l’immobile

Condominio, residence, palazzina , case popolari.

Una volta che abbiamo tutti i parametri che compongono la componente prezzo, dobbiamo vedere se la valutazione che abbiamo fatto corrisponde al reale valore di mercato , quindi dobbiamo ricercare il prezzo al metro quadro degli immobili simili per caratteristiche e che siano ubicati nella stessa zona dell’immobile di nostro interesse.

Oggi con l’avvento delle nuove tecnologie , prima su tutte internet, abbiamo la possibilità di confrontare i prezzi degli immobili simili a quello che ci interessa comodamente da casa senza muovere un dito, ma solo facendo una ricerca sui portali degli agenzie immobiliari.

Oltre ai portali è necessario anche sentire i prezzi di agenzie diverse che operano sulla stessa zona , così facendo potremmo incrociare i dati ottenuti ed avere una media relativa al prezzo di vendita degli immobili in quella determinata zona. Altro valido aiuto sono tutti i supporti cartacei : quante volte vi viene recapitata a casa una rivista con annunci immobiliari , forse è il momento di guardarla con più attenzione , se vi interessa investire in immobili.

Infine un aspetto da non trascurare è quello di visionare direttamente più immobili per verificare che le caratteristiche siano realmente quelle che ricercate e se il prezzo è esattamente quello che viene riportato negli annunci , in tal modo potrete anche verificare la trattabilità del prezzo stesso.